주택임대소득 자진신고 납부대상 확인(분리과세만), 간단하게 계산 해보기

 

주택임대소득 자진신고 납부대상 확인(분리과세만), 간단하게 계산 해보기

2019년까지는 2000만원 이하의 임대소득에 대해서는 과세하지 않았지만(비과세)2020년부터 2000만원 이하의 임대 소득에 대해서도 과세가 시작되었다.
2020년 발생한 임대소득은 2021년 5월에 자진 신고하여 납부하면 된다.
주택을 가지게 되면 세금은 취등록세, 보유세(재산세), 양도소득세 와 임대소득세가 부과된다.
통상 주택 매매시 취등록세와 양도소득세는 공인중개사와 법무사를 끼고 하기 때문에 계산하여 나온 세금을 내면 되고, 보유세(재산세)는 통지되기 때문에 신경쓸 필요가 없다.
그런데 임대소득세의 경우 자진 신고, 납부를 해야 하기 때문에 본인이 직접 신고를 하던지 세무사에 수수료를 내고 맡겨야 한다.
눈꼽만한 임대료 받아서 세무사 수수료 내고, 세금 내고 하면 안되니 세무사 수수료라도 절감할려면 본인이 임대소득세 과세 체계를 알고 직접 신고하면 좋을 것 같다.
제일 먼저 할 것은 본인이 과세 대상에 해당하는 지 확인해 보아야 한다.

위 사진이 조금 복잡하다면 아래 표에서.

과세요건(주택수-부부합산 기준)
주택수	월세	보증금 등
1주택	비과세	간주임대료 과세제외
2주택	과세
3주택 이상		간주임대료 과세

1주택 월세 금액은 비과세이지만 기준시가 9억 초과 주택의 월세 수입은 과세대상이다.
2주택 보유자는 모든 월세 수입이 과세 대상이다.
3주택 보유자는 모든 월세 수입과 3억원 초과하는 전세보증금의 간주 임대료가 과세 대상이다.
그러니 기준시가 9억원 이하 2주택 가구가 모두 전세를 주었다면 과세대상이 아니다.
과세 대상에 해당한다면 임대소득세가 얼마나 나올지는 아래 계산에 따르는데 아래방식은 종합과세가 아니라 년 임대소득이 2000만원 이하이면 가능한 분리과세방식에 대해 설명한다.

구분	수입금액	필요경비	기본공제	세율	소형임대주택 세액감면
등록	월세+ 간주임대료	60%	4백만원	14%	단기(4년)30% 장기(8년)75%
미등록		50%	2백만원		-

* 기본공제는 주택임대소득외 종합소득이 2000만원 이하일 때만 적용해 준다.

연간 주택 임대소득이 2000만원 이하라면 종합과세라 아니라 분리과세가 가능하기 때문에 위표와 같은 계산 방식에 따른다.
저기서 하나 빠진것이 본인의 임대소득 외 연간 종합소득이 2000만원을 넘는지 아닌지를 따져보아야 한다. 종합소득이지 사업소득이 아니다.
임대소득 외 연간 종합소득이 2000만원을 넘는다면 기본공제는 받지 못한다.
그리고 등록은 어떻게 해야 등록에 해당하는가 하면 아래와 같다.
"세무서 사업자등록, 지자체(시군구) 임대사업자등록, 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 등 요건을 모두 충족하는 경우"
위 경우를 만족해야 한다. 세무서와 지자체에 임대사업자등록을 해야 하는 것이다.
예1) 직장생활로 연간 종합소득이 2000만원을 넘고, 2주택자가 월세 수입금액 년 1000만원을 받았다면 임대소득세는?
등록했을 경우 : 1000만원-(필요경비 1000만원*0.6)=400만원, 과세금액 400만원*0.14=임대소득세 56만원
미등록했을 경우 : 1000만원-(필요경비 1000만원*0.5)=500만원, 과세금액 500만원*0.14=임대소득세 70만원
세무서에 임대사업자 신고는 의무인데 하지 않아서 가산세 0.2% 부과된다. 그래서 2만원 추가. 그러면 합이 72만원이다.

종합소득 2000만원 이상이고 년간 임대소득이 1000만원이라면 분리과세로 계산하면 등록했을 때와 하지 않았을 때가 16만원 차이가 난다.
임대사업자 등록하고 어쩌고 저쩌고 하는게 귀찮다면 맘 편하게 있다 16만원 더 내는 것도 하나의 방법이다. 그러나 신고는 본인이 직접 해야 한다. 인터넷으로 하면 그렇게 어렵지는 않다.

- 2022년 2월 1일 김해시 삼계동 해반천 한라비발디에서...

2023.06.01 - [재테크] - 주택임대소득 과세대상 여부 및 주택임대소득세 계산(분리과세), 홈택스 납부(분리과세) 등

주택임대소득 과세대상 여부 및 주택임대소득세 계산(분리과세), 홈택스 납부(분리과세) 등

2021.12.06 - [재테크] - 아파트 분양권 직거래 방법 - 1 계약서 작성 후 실거래가 등록하고 신고필증받기 셀프

아파트 분양권 직거래 방법 - 1 계약서 작성 후 실거래가 등록하고 신고필증받기 셀프

2021.12.17 - [재테크] - 아파트 분양권 직거래 방법 - 2 중도금 대출 승계, 분양권 명의 변경, 분양권 매매 인지세 납부 출력

아파트 분양권 직거래 방법 - 2 중도금 대출 승계, 분양권 명의 변경, 분양권 매매 인지세 납부 출